- A Receita Federal alterou a interpretação sobre permutas financeiras no mercado imobiliário, resultando em bitributação para proprietários de terrenos.
- Os proprietários agora são considerados vendedores e devem pagar Imposto de Renda sobre ganho de capital, que pode chegar a 22,5%.
- As incorporadoras, por sua vez, se beneficiam de uma alíquota reduzida de 4% através do Regime Especial de Tributação.
- A permuta financeira não envolve pagamento imediato, mas sim participação nos resultados do empreendimento, levando a uma duplicidade de tributação.
- Advogados recomendam que proprietários busquem assessoria jurídica antes de firmar acordos de permuta para evitar prejuízos tributários.
O mercado imobiliário brasileiro enfrenta um novo desafio com a recente interpretação da Receita Federal sobre permutas financeiras. Essa prática, que permite a troca de terrenos por participação em empreendimentos, agora resulta em bitributação para os proprietários, que são considerados vendedores e, portanto, sujeitos a uma carga tributária elevada.
A Solução de Consulta COSIT nº 89/2025, publicada em junho, estabelece que os proprietários de terrenos, ao optarem por permutas, devem pagar Imposto de Renda sobre ganho de capital, que pode chegar a 22,5%. Em contrapartida, as incorporadoras se beneficiam de uma alíquota reduzida de 4% por meio do Regime Especial de Tributação (RET). Essa discrepância gera um cenário em que os proprietários, que assumem riscos semelhantes aos das incorporadoras, enfrentam uma tributação desproporcional.
Na prática, a permuta financeira não envolve um pagamento imediato, mas sim uma participação nos resultados do empreendimento. O proprietário se torna um “sócio informal”, recebendo mensalmente um percentual das vendas realizadas. No entanto, ao repassar o valor correspondente à participação do proprietário, a incorporadora já deduz a alíquota de 4%, resultando em uma duplicidade de tributação.
Advogados, como Guilherme Malta, do escritório Mota Kalume Advogados, alertam que essa interpretação da Receita Federal ignora a realidade econômica da operação. Malta defende que os proprietários deveriam ser tratados como co-incorporadores, tendo direito ao mesmo regime fiscal das incorporadoras. Ele ressalta que a legislação não proíbe essa abordagem, mas a interpretação atual é excessivamente formal.
Diante desse cenário, é crucial que os proprietários busquem assessoria jurídica antes de firmar acordos de permuta. A falta de compreensão sobre as implicações tributárias pode levar a prejuízos significativos. Malta sugere que é possível judicializar casos para que os proprietários sejam reconhecidos como co-incorporadores ou para revisar contratos de permuta, minimizando os impactos tributários.
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